პროექტი REM lab (უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია) თიბისი ბანკის და ეკონომიკის საერთაშორისო სკოლის (ISET) კველევითი ინსტიტუტის ერთობლივი პროექტია, რომელიც ხორციელდება JumpStart Georgia-ს მხარდაჭერით. პროექტის მიზანია ქართული უძრავი ქონების ბაზრის რეგულარული გამოკვლევა და სხვა ინდიკატორებთან ერთად უძრავი ქონების ინდექსების გაანგარიშება.
Property Georgia პროექტის შესახებ დეტალური ინფორმაციის მისაღებად თიბისი ბანკის უზრუნველყოფის მართვისა და შეფასების განყოფილების უფროსს ვლადიმერ მაღნარაძეს ესაუბრა.
- რას მოიაზრებს უძრავი ქონების ინდექსი?
მოგეხსენებათ, უძრავი ქონების ბაზრის გამოკვლევისას უპირატესად აკვირდებიან კვ.მ.-ის საშუალო ფასს, რომელიც იზრდება იმ შემთხვევაშიც, თუ კონკრეტულ თვეში წინა თვესთან შედარებით უფრო მეტი „მაღალი ხარისხის“ (პრესტიჟულ უბანში, საუკეთესო რემონტით და ა.შ.) ქონება იყიდება ბაზარზე (ან მცირდება, თუ უფრო მეტი „დაბალი ხარისხის“ ქონება იყიდება ბაზარზე). თუმცა აღნიშნული არ ნიშნავს, რომ ზოგადად ქონების ფასი გაიზარდა (ან შემცირდა).
საშუალო ფასისაგან განსხვავებით უძრავი ქონების ინდექსი ზომავს ფასის რეალურ ცვლილებას, წმინდა საფასო ცვლილებას და გამორიცხავს „ხარისხის“ გავლენას.
ამრიგად, უძრავი ქონების ინდექსის (REI) მეშვეობით შეგვიძლია დავაკვირდეთ უძრავი ქონების ფასის რეალურ დინამიკას. უძრავი ქონების ინდექსის ორივე ტიპის (გაყიდვის ფასის ინდექსი - SPI და ქირის/იჯარის ფასის ინდექსი - RPI) განსაზღვრა ეფუძნება რეგულარულ გამოკვლევებს, რომლებიც ხორციელდება პროექტის REM lab (უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია) ფარგლებში.
- ვინ არის პროექტის ინიციატორი, გამოკვლევის შემსრულებელი ორგანიზაცია და რა მოტივაციით შეიქმნა ეს პროექტი?
პროექტი REM lab (უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია) თიბისი ბანკის და ეკონომიკის საერთაშორისო სკოლის (ISET) კველევითი ინსტიტუტის ერთობლივი პროექტია, რომელიც ხორციელდება JumpStart Georgia-ს მხარდაჭერით. პროექტის მიზანია ქართული უძრავი ქონების ბაზრის რეგულარული გამოკვლევა და სხვა ინდიკატორებთან ერთად უძრავი ქონების ინდექსების გაანგარიშება.
ჩვენს პროექტს საფუძვლად უდევს ურთიერთთანამშრომლობის მემორანდუმი თიბისი ბანკსა და ISET-ს შორის, რომელსაც ხელი აპრილში მოეწერა.
რაც შეეხება პროექტის ინიცირებას, მოგეხსენებათ, რომ უძრავი ქონების ბაზრის რეგულარული ანალიზი ქვეყანაში არ ხდება. კომერციული ბანკები საჭიროებენ ამ სექტორის დეტალურ ანალიზს უზრუნველყოფის მართვის პოლიტიკის სწორად განსაზღვრისა და იმპლემენტირებისათვის (აგრეთვე სხვა მიმართულებითაც) და ეპიზოდურად უკვეთავენ სხვადასხვა კომპანიას უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტურ გამოკვლევებს. ცხადია, ბაზრის მაჯისცემის შეგრძნება აუცილებელია სწრაფი და ეფექტური ბიზნეს გადაწყვეტილებების მისაღებად, თუმცა ამას რეგულარული სახე უნდა მიეცეს და არა ერთჯერადი ან ეპიზოდური. სწორედ ამ მიზნით დაიწყო პროექტი REM lab, რომელიც ორიენტირებულია უძრავი ქონების ბაზრის პერიოდულ ანალიზსა და რეგულარული პუბლიკაციების გამოცემაზე.
- რამდენად შესაბამისობაშია აღნიშნული გამოკვლევის მეთოდოლოგია უძრავი ქონების სფეროს საუკეთესო საერთაშორისო პრაქტიკასთან?
საერთაშორისო პრაქტიკაში უძრავი ქონების ფასებზე დაკვირვებისას იყენებენ ლასპეიერსის, პააშეს და ფიშერის ინდექსებს. ჩვენი პროექტიც საუკეთესო საერთაშორისო გამოცდილებას იზიარებს და უძრავი ქონების ინდექსების გაანგარიშებისას ვსარგებლობთ ფიშერის ინდექსით, რომელიც წარმოადგენს ლასპეიერსის და პააშეს ინდექსების გეომეტრიულ საშუალოს. უფრო დეტალური ინფორმაცია გამოკვლევის მეთოდოლოგიის შესახებ ასახულია ჩვენს მიერ გამოცემულ პუბლიკაციაში, რომელიც ხელმისაწვდომია ნებისმიერი მომხმარებლისათვის.
აღსანიშნავია, რომ ამ ეტაპზე გაყიდვის ფასის ინდექსისა და ქირის/იჯარის ფასის ინდექსის განსასაზღვრად ვაკვირდებით მხოლოდ ქალაქ თბილისის ტიპიურ უძრავ ქონებას. დამუშავებას ექვემდებარება როგორც საცხოვრებელი, ისე კომერციული ქონების გაყიდვის, ქირავნობის და იჯარის ტრანზაქციები.
ამასთან, სხვადასხვა ინდიკატორის განსასაზღვრად მონაცემთა სხვადასხვა წყაროს ვიყენებთ. მაგალითად, უძრავი ქონების ინდექსისათვის მონაცემები (თვეში საშუალოდ 10 000-ზე მეტი განცხადება) ყოველთვიურად მიიღება და მუშავდება უძრავი ქონების ერთ-ერთი ყველაზე მსხვილი ვებ საიტიდან.
- როგორია დაგეგმილი გამოკვლევების პერიოდულობა და რამდენად ხელმისაწვდომი იქნება შედეგები მომხმარებლებისათვის?
უძრავი ქონების ინდექსები გამოქვეყნდება თვეში ერთხელ და ხელმისაწვდომი იქნება ნებისმიერი კატეგორიის მომხმარებლისათვის. პუბლიკაციის გავრცელებისათვის პროექტის პარტნიორები ვიყენებთ საკუთარ ვებსაიტებს და მედიის თითქმის ყველა საშუალებას. პირველ ეტაპზე მომხმარებლებისათვის ხელმისაწვდომი იქნება უძრავი ქონების ინდექსები ქალაქ თბილისის რაიონების, საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონებების, როგორც გაყიდვის, ისე ქირავნობის და იჯარის მიხედვით. ამასთან, პერსპექტივაში იგეგმება რეგულარული გამოკვლევების როგორც გეოგრაფიული არეალის, ისე ინდიკატორების რაოდენობის ზრდა.
- რაში დაეხმარება აღნიშნული გამოკვლევის შედეგები უძრავი ქონების სექტორს?
როგორც უკვე აღვნიშნეთ, პროექტის ერთ-ერთი სამიზნე საბანკო საქმიანობის ეფექტურობის გაზრდა, უზრუნველყოფის მართვის ფუნქციის გაძლიერებაა, თუმცა უძრავი ქონების ბაზრის რეგულარული გამოკვლევა უფრო გლობალურ მიზანსაც ემსახურება. ქართულ ბიზნესს თუ უცხოელ ინვესტორებს (დეველოპერები და სხვა) სჭირდებათ უძრავი ქონების ბაზრის რეალური სურათი ბიზნეს გადაწყვეტილების მისაღებად. ბაზრის იმ სეგმენტში, რომლის შესახებაც სტატისტიკური მონაცემები არ მოიპოვება ან მწირია, ინვესტირება მნიშვნელოვან ბიზნეს რისკებს უკავშირდება და ამიტომაც შესაძლოა შეფერხდეს კიდეც. რეგულარული გამოკვლევები და ხელმისაწვდომი, უტყუარი სტატისტიკური მონაცემები კი ერთგვარი წინაპირობაა და წახალისებაც ამა თუ იმ ბიზნესისათვის და ზოგადად ეკონომიკის განსავითარებლად. ამდენად, REM lab უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების მხარდამჭერი პროექტია, რომლითაც მნიშვნელოვან სარგებელს მიიღებს არა მხოლოდ ბიზნესი, არამედ სახელმწიფოც და ნებისმიერი დაინტერესებული მოქალაქეც კი.
- გამოკვლევის შედეგებიდან გამომდინარე როგორია უძრავი ქონების ფასების და გაყიდვების ტენდენცია საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონების სექტორებში?
რაც შეეხება გამოკვლევის შედეგებს, შევეხები მხოლოდ ძირითად ტენდენციებს.
საცხოვრებელი ქონების ფასები თბილისში
- 2015 წლის ივნისიდან 2016 წლის ივნისამდე 1 კვ.მ. საცხოვრებელი ქონების გაყიდვის საშუალო ფასი მერყეობდა 836-დან 900 აშშ დოლარამდე. ა.წ. ივნისის მონაცემებით, საცხოვრებელი ქონება ყველაზე ძვირია მთაწმინდის რაიონში (1011 აშშ დოლარი), ხოლო ყველაზე იაფი - სამგორის რაიონში (544 აშშ დოლარი).
- საცხოვრებელი ქონების გაყიდვის ფასის ინდექსი 2016 წლის ივნისში შემცირდა 1.8%-ით გასული წლის იმავე თვესთან შედარებით.
- 2015 წლის ივნისიდან 2016 წლის ივნისამდე 1 კვ.მ. საცხოვრებელი ქონების ქირის საშუალო ფასი მერყეობდა 6.7-დან 7.9 აშშ დოლარამდე. ა.წ. ივნისში ქირის ყველაზე მაღალი ფასი დაფიქსირდა მთაწმინდის რაიონში (9.0 აშშ დოლარი), ხოლო ყველაზე დაბალი - სამგორის რაიონში (5.0 აშშ დოლარი).
- საცხოვრებელი ქონების ქირის ფასის ინდექსი 2016 წლის ივნისში შემცირდა 13.2%-ით გასული წლის იმავე თვესთან შედარებით.
კომერციული ქონების ფასები თბილისში
- 2015 წლის ივნისიდან 2016 წლის ივნისამდე 1 კვ.მ. კომერციული ქონების გაყიდვის საშუალო ფასი მერყეობდა 1088-დან 1230 აშშ დოლარამდე.
- კომერციული ქონების გაყიდვის ფასის ინდექსი 2016 წლის ივნისში შემცირდა 9.6%-ით გასული წლის იმავე თვესთან შედარებით.
- 2015 წლის ივნისიდან 2016 წლის ივნისამდე 1 კვ.მ. კომერციული ქონების იჯარის საშუალო ფასი მერყეობდა 10.1-დან 12.0 აშშ დოლარამდე.
- კომერციული ქონების იჯარის ფასის ინდექსი 2016 წლის ივნისში შემცირდა 4.8%-ით გასული წლის იმავე თვესთან შედარებით.
უძრავი ქონების გაყიდვები თბილისში
- 12 თვიან პერიოდში (2015 წლის ივნისიდან 2016 წლის ივნისამდე) თვეში საშუალოდ ფიქსირდებოდა უძრავი ქონების გაყიდვის 2384 ტრანზაქცია. ა.წ. ივნისში უძრავი ქონების გაყიდვების 34.9% ვაკისა და საბურთალოს რაიონებზე მოდის.
- 2016 წლის ივნისში უძრავი ქონების გაყიდვის ტრანზაქციების რაოდენობა გასული წლის იმავე თვესთან შედარებით 30.7%-ით გაიზარდა და 2811 შეადგინა.