უძრავი ქონების ინდექსი - REI

პროექტი REM lab (უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია) თიბისი ბანკის და ეკონომიკის სა­ერთა­შო­რისო სკოლის (ISET) კველევითი ინსტიტუტის ერთობლივი პროექტია, რომელიც ხორ­ცი­ელ­დე­ბა JumpStart Georgia-ს მხარდაჭერით. პროექტის მიზანია ქართული უძრავი ქონების ბაზრის რე­გულარული გამოკვლევა და სხვა ინ­დი­კა­ტორებთან ერთად უძრავი ქონების ინდექსების გაანგარი­შე­ბა. 

Property Georgia პროექტის შესახებ დეტალური ინფორმაციის მისაღებად თიბისი ბანკის უზრუნველყოფის მართვისა და შეფასების განყოფილების უფროსს ვლადიმერ მაღნარაძეს ესაუბრა.  

- რას მოიაზრებს უძრავი ქონების ინდექსი?

მოგეხსენებათ, უძრავი ქონების ბაზრის გამოკვლევისას უპირატესად აკვირდებიან კვ.მ.-ის სა­შუ­ალო ფასს, რო­მელიც იზრდება იმ შემთხვევაშიც, თუ კონკრეტულ თვეში წინა თვესთან შე­და­რე­ბით უფრო მეტი „მაღალი ხარისხის“ (პრეს­ტიჟულ უბანში, საუკეთესო რემონტით და ა.შ.) ქონება იყიდება ბაზარ­ზე (ან მცირდება, თუ უფრო მეტი „დაბალი ხარისხის“ ქონება იყიდება ბაზარ­ზე). თუმცა აღნიშნული არ ნიშნავს, რომ ზოგადად ქონების ფასი გაიზარდა (ან შემცირდა).

საშუალო ფასისაგან განსხვავებით უძრავი ქონების ინდექსი ზომავს ფასის რეალურ ცვლილე­ბას, წმინდა საფასო ცვლილებას და გამორიცხავს „ხარისხის“ გავლენას.

ამრიგად, უძრავი ქონების ინდექსის (REI) მეშვეობით შეგვიძლია დავაკვირდეთ უძრავი ქო­ნების ფა­­სის რეალურ დინამიკას. უძრავი ქონების ინდექსის ორივე ტიპის (გაყიდვის ფასის ინდექსი - SPI და ქირის/იჯარის ფასის ინდექსი - RPI) განსაზღვრა ეფუძნება რეგულარულ გამოკვლევებს, რომ­ლე­­ბიც ხორციელდება პროექტის REM lab (უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია) ფარგლებში.

- ვინ არის პროექტის ინიციატორი, გამოკვლევის შემსრულებელი ორგანიზაცია და რა მოტივაციით შეიქმნა ეს პროექტი?

პროექტი REM lab (უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია) თიბისი ბანკის და ეკონომიკის სა­ერთა­შო­რისო სკოლის (ISET) კველევითი ინსტიტუტის ერთობლივი პროექტია, რომელიც ხორ­ცი­ელ­დე­ბა JumpStart Georgia-ს მხარდაჭერით. პროექტის მიზანია ქართული უძრავი ქონების ბაზრის რე­გუ­ლარული გამოკვლევა და სხვა ინ­დი­კა­ტორებთან ერთად უძრავი ქონების ინდექსების გაანგარი­შე­ბა.

ჩვენს პროექტს საფუძვლად უდევს ურთიერთთანამშრომლობის მემორანდუმი თიბისი ბანკსა და ISET-ს შორის, რომელსაც ხელი  აპრილში მოეწერა.

რაც შეეხება პროექტის ინიცირებას, მოგეხსენებათ, რომ უძრავი ქონების ბაზრის რეგულარული ანალიზი ქვეყანაში არ ხდება. კომერციული ბანკები საჭიროებენ ამ სექტორის დეტა­ლურ ანა­ლიზს უზრუნველყოფის მართვის პოლიტიკის სწორად განსაზღვრისა და იმპლემენტი­რე­­ბი­­სათ­ვის (აგრეთვე სხვა მიმართულებითაც) და ეპი­ზოდურად უკვეთავენ სხვადასხვა კომ­პანიას უძ­რა­ვი ქო­ნების ბაზრის სეგმენტურ გა­მოკვლევებს. ცხადია, ბაზრის მაჯისცემის შეგრძნება აუცილე­ბე­ლია სწრა­ფი და ეფექ­­ტური ბიზ­ნეს გადაწყვეტი­ლე­ბების მისაღებად, თუმცა ამას რე­გუ­ლარული სახე უნდა მიეცეს და არა ერთ­ჯერადი ან ეპიზოდური. სწორედ ამ მიზნით დაიწყო პროექტი REM lab, რომელიც ორიენტირებულია უძრავი ქონების ბაზრის პერიოდულ ანალიზსა და რეგულარუ­ლი პუბ­ლი­კა­ცი­ების გა­მო­ცემაზე.

- რამდენად შესაბამისობაშია აღნიშნული გამოკვლევის მეთოდოლოგია უძრავი ქონების სფეროს საუკეთესო საერთაშორისო პრაქტიკასთან?

საერთაშორისო პრაქტიკაში უძრავი ქონების ფასებზე დაკვირვებისას იყენებენ ლას­პეიერსის, პა­აშეს და ფიშერის ინდექსებს. ჩვენი პროექტიც საუკეთესო საერთაშორისო გამოცდილებას იზი­არებს და უძ­რავი ქონების ინდექსების გაანგარიშებისას ვსარგებლობთ ფიშერის ინდექსით, რომე­ლიც წარმოადგენს ლას­პეიერსის და პა­აშეს ინდექსების გეომეტრიულ საშუალოს. უფრო დე­ტა­ლური ინფორმაცია გამოკვლევის მეთოდოლოგიის შესახებ ასახულია ჩვენს მიერ გამოცემულ პუბლიკაციაში, რომელიც ხელმისაწვდომია ნებისმიერი მომხმარებლი­სათ­ვის.

აღსანიშნავია, რომ ამ ეტაპზე გაყიდვის ფასის ინდექსისა და ქირის/იჯარის ფასის ინდექსის განსა­საზღვრად ვაკვირდებით მხოლოდ ქალაქ თბი­ლისის ტიპიურ უძრავ ქონებას. დამუშავებას ექვემდებარება როგორც საცხოვრებელი, ისე კომერციული ქონების გაყიდვის, ქირავნობის და იჯარის ტრანზაქციები.

ამასთან, სხვა­და­სხვა ინდიკატორის განსა­საზ­ღ­ვრად მო­ნაცემთა სხვადასხვა წყაროს ვიყენებთ. მა­გალითად, უძრავი ქო­ნების ინ­დექსისათვის მო­ნა­ცე­მები (თვეში საშუალოდ 10 000-ზე მეტი გან­ცხადება) ყოველთვიურად მიიღება და მუშავ­დე­ბა უძ­რავი ქო­ნების ერთ-ერთი ყველაზე მსხვილი ვებ საიტიდან.

- როგორია დაგეგმილი გამოკვლევების პერიოდულობა და რამდენად ხელმისაწვდომი იქნება შედეგები მომხმარებლებისათვის?

უძრავი ქონების ინდექსები გამოქვეყნდება თვეში ერთხელ და ხელმისაწვდომი იქნება ნების­მი­ე­რი კატეგორიის მომხმარებლისათვის. პუბლიკაციის გავრცელებისათვის პროექტის პარტნიორები ვიყენებთ საკუთარ ვებსაიტებს და მედიის თითქმის ყველა საშუალებას. პირველ ეტაპზე მომხმა­რებლებისათვის ხელმისაწ­ვდომი იქ­ნება უძრავი ქონების ინ­დექსები ქალაქ თბილისის რა­იო­ნე­ბის, საცხოვრებელი და კომერცი­უ­ლი უძრავი ქონებე­ბის, როგორც გა­ყიდვის, ისე ქირავნობის და იჯა­­რის მი­ხედ­ვით. ამასთან, პერსპექტივაში იგეგმება რეგულარული გამოკ­ვლე­­ვე­ბის როგორც გე­ოგ­რა­ფიული არეალის, ისე ინდიკატორების რაოდენობის ზრდა.

- რაში დაეხმარება აღნიშნული გამოკვლევის შედეგები უძრავი ქონების სექტორს?

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, პროექტის ერთ-ერთი სამიზნე საბანკო საქმიანობის ეფექ­ტუ­რო­ბის გაზრდა, უზრუნველყო­ფის მართვის ფუნქციის გაძლიერებაა, თუმცა უძრავი ქონე­ბის ბაზრის რე­გუ­ლა­რუ­ლი გამოკვლევა უფრო გლობალურ მიზანსაც ემსახურება. ქართულ ბიზნესს თუ უც­ხოელ ინვესტორებს (დევე­ლო­პე­რები და სხვა) სჭირდებათ უძრავი ქო­ნების ბაზრის რეალური სურათი ბიზნეს გადა­წყვე­ტილების მისაღებად. ბაზრის იმ სეგმენტში, რომ­ლის შესახებაც სტატის­ტი­კუ­რი მონაცემები არ მოიპოვება ან მწირია, ინვესტირება მნიშვნე­ლოვან ბიზნეს რისკებს უკავ­შირდება და ამიტომაც შესაძლოა შეფერხდეს კიდეც. რეგულარული გამოკვლევები და ხელ­მი­საწ­ვ­დომი, უტყუარი სტატის­ტი­კური მო­ნა­ცემები კი ერთგვარი წინაპირობაა და წახალი­სებაც ამა თუ იმ ბიზნესისათვის და ზოგა­დად ეკონომიკის გან­სა­ვი­თარებლად. ამდენად, REM lab უძრავი ქო­ნე­ბის ბაზრის განვი­თა­რების მხარ­დამ­ჭე­რი პროექტია, რომლითაც მნიშვნელოვან სარგებელს მიი­ღებს არა მხო­ლოდ ბიზ­ნესი, არამედ სახელმწიფოც და ნებისმიერი დაინტერესებული მოქალაქეც კი.

- გამოკვლევის შედეგებიდან გამომდინარე როგორია უძრავი ქონების ფასების და გაყიდვების ტენდენცია  საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონების სექტორებში? 

რაც შეეხება გამოკვლევის შედეგებს, შევეხები მხოლოდ ძირითად  ტენდენციებს.

საცხოვრებელი ქონების ფასები თბილისში

  • 2015 წლის ივნისიდან 2016 წლის ივნისამდე 1 კვ.მ. საცხოვრებელი ქონების გაყიდვის საშუალო ფასი მერ­ყეობდა 836-დან  900 აშშ დოლარამდე. ა.წ. ივნისის მონაცემებით, საცხოვრებელი ქონება ყველაზე ძვირია მთაწმინდის რაიონ­ში (1011 აშშ დოლარი), ხოლო ყველაზე იაფი - სამგორის რაიონში (544 აშშ დოლარი).
  • საცხოვრებელი ქონების გაყიდვის ფასის ინდექსი 2016 წლის ივნისში შემცირდა 1.8%-ით გასული წლის იმავე თვესთან შედარებით.
  • 2015 წლის ივნისიდან 2016 წლის ივნისამდე 1 კვ.მ. საცხოვრებელი ქონების ქირის საშუალო ფასი მერყეობდა 6.7-დან 7.9 აშშ დოლარამდე. ა.წ. ივნისში ქირის ყველაზე მაღალი ფასი დაფიქსირდა მთა­წმინდის რაი­ონ­ში (9.0 აშშ დოლარი), ხოლო ყველაზე დაბალი - სამგორის რაიონში (5.0 აშშ დოლარი).
  • საცხოვრებელი ქონების ქირის ფასის ინდექსი 2016 წლის ივნისში შემცირდა 13.2%-ით გასული წლის იმავე თვესთან შედარებით.

კომერციული ქონების ფასები თბილისში

  • 2015 წლის ივნისიდან 2016 წლის ივნისამდე 1 კვ.მ. კომერციული ქონების გაყიდვის საშუალო ფასი მერყეობდა 1088-დან 1230 აშშ დოლარამდე.
  • კომერციული ქონების გაყიდვის ფასის ინდექსი 2016 წლის ივნისში შემცირდა 9.6%-ით გასული წლის იმავე თვესთან შედარებით.
  • 2015 წლის ივნისიდან 2016 წლის ივნისამდე 1 კვ.მ. კომერციული ქონების იჯარის საშუალო ფასი მერყეობდა 10.1-დან 12.0 აშშ დოლარამდე.
  • კომერციული ქონების იჯარის ფასის ინდექსი 2016 წლის ივნისში შემცირდა 4.8%-ით გასული წლის იმავე თვესთან შედარებით.

უძრავი ქონების გაყიდვები თბილისში

  • 12 თვიან პერიოდში (2015 წლის ივნისიდან 2016 წლის ივნისამდე) თვეში საშუალოდ ფიქსირ­დე­ბოდა უძრავი ქონების გაყიდვის 2384 ტრანზაქცია. ა.წ. ივნისში უძრავი ქონების გაყიდვების 34.9% ვაკისა და საბურთალოს რაიო­ნებ­ზე მოდის.
  • 2016 წლის ივნისში უძრავი ქონების გაყიდვის ტრანზაქციების რაოდენობა გასული წლის იმავე თვესთან შედარებით 30.7%-ით  გაიზარდა და 2811 შეადგინა.

 

 

Subscribe
Subscribe to Our Newsletter to get
important News, Amazing Offers & Inside Scoops: