რატომ არ უნდა შევამციროთ ხელოვნურად უძრავი ქონების ნასყიდობის საფასური

Property Georgia

უძრავი ქონების საკონსულტაციო და საბროკერო კომპანია "ტოპ რეალტორი". უძრავი ქონების ექსპერტი, ბროკერი, ბიზნეს კონსულტანტი ილია კევლიშვილი:

"ეროვნული ბანკის ახალი ინსტრუქცია უძრავი ქონების შეფასებასთან დაკავშირებით ძალიან სწორი და დროული ნაბიჯია, მაგრამ ამასთან მინდა ყურადღება გავამახვილო ერთ საკმაოდ მნიშვნელოვან პრობლემაზე, რაზეც რატომღაც წლების განმავლობაში თვალი იხუჭება და ეს უკვე მანკიერ ტრადიციად ჩამოყალიბდა. რატომღაც უძრავი ქონების მყიდველ-გამყიდველთა დიდ რაოდენობას მართებულ ქმედებად მიაჩნია ნასყიდობის საგნის საფასურის ხელოვნური შემცირება ნასყიდობის ხელშეკრულებაში, მაშინაც კი თუ ეს ტრანზაქცია არ ექვემდებარება არანაირ დაბეგვრას და რეალური ფასის დაფიქსირება არ გამოიწვევს დამატებით ხარჯებს მყიდველ-გამყიდველისგან. ამ დროს მხარეები ვერ ათვითცნობიერებენ ამ ნაბიჯის მოსალოდნელ უარყოფით შედეგებს, კერძოდ: მყიდველი გადახდილზე დაბალი ფასის დაფიქსირებისას რისკავს გადახდილი თანხის ნაწილის დაკარგვას ხელშეკრულების რაიმე მიზეზით ბათილად ცნობის ან გაუქმების შემთხვევაში, რამეთუ ის ვერ მოითხოვს სამართლებრივი გზით რეალურად გადახდილი თანხის დაბრუნებას და შეძლებს დააყენოს პრეტენზია მხოლოდ ხელშეკრულებაში დაფიქსირებულ თანხაზე. გამყიდველი კი თავის მხრივ რატომღაც ისპობს ლეგალური შემოსავლის წყაროს, ვინაიდან ის ვერ დაადასტურებს თანხის ლეგალურ წარმომავლობას შემდგომში ძვირადღირებული ქონების შეძენის შემთხვევაში.

ეს ერთი - თუ როგორ შეიძლება დაზარალდნენ მხარეები ფარული გარიგების შემთხვევაში, მაგრამ არის კიდევ სხვა მომენტი, რომელიც უშუალო კავშირშია ქონების შეფასებასთან, კერძოდ კი არაკორექტული საფასო მაჩენებლების დაფიქსირება გავლენას ახდენს ისეთი სტატისტიკური მონაცემების ცვლილებაზე როგორიცაა კონკრეტულ ლოკაციაში კონკრეტული ტიპისა და მახასიათბელების მქონე ანალოგიური ქონების საშუალო საბაზრო ღირებულება, არადა სწორედ ანალოგების საფუძველზე ხდება უძრავი ქონების ღირებულების განსაზღვრა საბაზრო მეთოდით, რომელიც ყველაზე ხშირად გამოიყენება უძრავი ქონების შეფასებისას.

ეს პრობლემა გაცილებით ნაკლებად იგრძნობა მსხვილ ქალაქებში, სადაც მოსახლეობა მეტ-ნაკლებად მაინც აფიქსირებს ნასყიდობაში რეალურ ფასს, და საშუალო მაჩვენებელში ცდომილება შეიძლება იყოს მცირე, რასაც ვერ ვიტყვით დაბებზე, სოფლებზე და განსაკუთრებით ეროვნული ნიშნით განსაზღვრულ კომპაქტურ დასახლებებზე, სადაც რომ გადახედოთ საჯარო რეესტრის მონაცემებს - ნასყიდობების უმეტესობაში აშკარად თვალში მოგხვდებათ ძალიან დიდი სხვაობა ქონების რეალურ საბაზრო ღირებულებასა და ნასყიდობებში დაფიქსირებულ ფასებს შორის. ძალიან ბევრმა პროფესიონალმა შემფასებელმა ზეპირად იცის მცირედი შესწორებით მარცხნივ ან მარჯვნივ რა შეიძლება ღირდეს კონკრეტული შესაფასებელი ქონება, მაგრამ შეიძლება რამდენიმე დღე ეძებოს და ამ არეალში ვერ იპოვოს ოფიციალური ანალოგი, რომელიც უნდა წარმოადგინოს შეფასების ანგარიშში და რომლის ნასყიდობაშიც დაფიქსირებული იქნება ის რეალური თანხა, რომელიც გადაიხადა მყიდველმა. ამიტომ მათ ხშირად უწევთ ანალოგებად უძრავი ქონების საიტებზე განთავსებული შეთავაზებების და არა უკვე განხორციელებული ნასყიდობების წარმოდგენა.

ვფიქრობ ამ კუთხით საჭიროა საზოგადოებასთან ურთიერთობა და ახსნა-განმარტებითი ხასიათის კლიპებისა თუ სტენდების განთავსება იუსტიციის სახლებში, რათა ნელ-ნელ მოხდეს საზოგადოების ნაწილის ქვეცნობიერში "ჩაბუდებული" ამ უარყოფითი "ტრადიციის" მოშლა, რომელიც ვნებთ არა მარტო მათ, არამედ უარყოფით გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ბაზარზეც, მასთან დაკავშირებულ ბიზნესებზეც და ზოგადად ქვეყნის ეკონომიკაზეც."

Subscribe
Subscribe to Our Newsletter to get
important News, Amazing Offers & Inside Scoops: