ქეთი ტაბატაძე

Colliers International Georgia საქართველოს უძრავი ქონების სექტორის განვითარების ტენდენციებს დადებითად აფასებს. ირაკლი კილაურიძე,კომპანიის მმართველი დირექტორი  Property Georgia-სთან ინტერვიუში ადგილობრივ ბაზარზე არსებულ გამოწვევებზე, მიღწევებზე და მოლოდინებზე საუბრობს.  

თქვენი კომპანია მუდმივად ატარებს ადგილობრივი უძრავი ქონების ბაზრის კვლევებს. როგორია 2016 წლის პროგნოზი?

2015 წელს, წინა წელთან შედარებით, გარკვეული ცვლილებები დაფიქსირდა. საცხოვრებელ უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა 10%-ით შემცირდა, რაც ძირითადად ვალუტის კურსის ცვლილებით იყო გამოწვეული. ასევე მცირედი კლება განიცადა საშუალო გასაყიდმა ფასმა.

2014 წლის ანალოგიურ მაჩვენებელთან შედარებით, საოფისე უძრავი ქონების ბაზარზე A კლასის ოფისებში პრაიმ იჯარა 13%-ით გაიზარდა. მიმდინარე სამშენებლო პროექტებს დაემატა ორი A კლასის ბიზნეს ცენტრი-King David და Axis Towers, რომელთა დასრულება 2016-2017 წლებში იგეგმება.

რაც შეეხება სასტუმროების ბაზარს,  2015 წელს ბათუმში Hilton გაიხსნა. დამატებით,  2016 წელს თბილისში გაიხსნება საერთაშორისო ბრენდის Millennium-ის სასტუმრო და ასევე სამი მაღალი დონის ადგილობრივი სასტუმრო, ხოლო ბათუმში იგეგმება ექვსი პროექტის დასრულება, ჯამში 900-მდე ნომრით. მათ შორის, აღსანიშნავია: Holiday Inn Batumi, Kempinski და Gazelli.

ეროვნული ვალუტის დევალვაციამ რა გავლენა მოახდინა უძავი ქონების ბიზნესზე?

2014 წლამდე თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული მზარდი მოთხოვნის ტენდენციაზე უარყოფითად იმოქმედა ქვეყნის შიდა და გარე ეკონომიკურმა ფაქტორებმა. ვალუტის კურსის ცვლილებამ, ფულადი გზავნილების შემცირებამ და სხვა ფაქტორებმა არასახარბიელო მდგომარეობაში ჩააყენა უძრავი ქონების ბაზრის მოთამაშეები.

თუმცა, უნდა აღინიშნოს, რომ დეველოპერულმა კომპანიებმა დროულად მოახდინეს რეაგირება სხვადასხვა მარკეტინგული აქციებითა და შეთავაზების განახლებული პირობებით. მათ მიერ წარმოებულმა საფასო პოლიტიკამ გაცილებით ნაკლები ზიანი მიაყენა უძრავი ქონების ბაზარს.

2015 წლის ყველაზე მნიშვნელოვანი მოვლენები უძრავი ქონების ბაზარზე?

2015 წლის ყველაზე მსხვილ ტრანზაქციებში შეიძლება გამოვყოთ ტოპ 3 საბაზრო გარიგება, რომელიც განხორციელდა თბილისში: საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს შენობა, რომელიც შეიძინა ჰუალინგ ჯგუფმა 9.45 მილიონ აშშ დოლარად; სასაწყობე მეურნეობა ერისთავის ქუჩაზე, შესყიდვის ფასი - 8.75 მილიონი აშშ დოლარი და ყოფილი სოფლის მეურნეობის სამინისტროს შენობა კოსტავას ქუჩაზე, რომელიც ავსტრიულმა გრანატ ჯგუფმა 7.09 მილიონ აშშ დოლარად შეიძინა.

ყველაზე მნიშვნელოვან დეველოპერულ პროექტად თამამად შეიძლება ჩაითვალოს Axis Towers-ის პროექტის მშენებლობის დაწყება, რომელიც მოიცავს კომერციულ, საოფისე, სასტუმრო და საცხოვრებელ უძრავ ქონებას.

ასევე, უნდა აღინიშნოს “პანორამა თბილისის” პროექტი, რომელიც სასტუმროების ბაზარზე მიწოდებას 400 ერთეულით გაზრდის.

ჩვენთვის ასევე მნიშვნელოვან პროექტს წარმოადგენს “გალერეა თბილისის” სავაჭრო ცენტრი თავისუფლების მოედანზე.

სავიზო მიმოსვლის აღდგენა ირანთან რამდენად დადებითად აისახება უძრავი ქონების ბაზარზე? რამდენად დიდია დაინტერესება აზიელი ინვესტორების მხრიდან ქართული ბაზრის მიმართ?

ირანის სახელმწიფოსთან სავიზო რეჟიმის შემოღებამ დიდი გავლენა მოახდინა აღნიშნული ქვეყნიდან ტურისტების შემოდინებაზე. 2015 წელს მათი რაოდენობა 47%-ით შემცირდა 2014 წელთან შედარებით. ეს ფაქტი ადგილობრივ ეკონომ კლასის სასტუმროებზეც აისახა, რადგან სწორედ ამ სეგმენტის მომხმარებლებს წარმოადგენდნენ ირანელი ტურისტები. სავიზო რეჟიმის გაუქმება დადებითად გავლენას მოახდენს სასტუმროების ბაზარზე.

დღეისათვის,საქართველო უძრავ ქონებაში ინვესტირებისთვის ერთ-ერთი ყველაზე მიმზიდველი ქვეყანაა. აზიური ინვესტიციების ყველაზე მსხვილი წარმომადგენელია ჩინური კომპანია Hualing Group, რომელიც საბანკო სფეროსთან ერთად საცხოვრებელი, სავაჭრო და სასტუმრო სექტორებითაა დაინტერესებული. ასევე, უნდა აღინიშნოს გაერთიანებული საემიროების წარმომადგენლები - Ras Al Khaimah და Dhabi Group, ასევე აზერბაიჯანული AS Georgia და მრავალი სხვა.

რა კრიტერიუმებით ფასდება უძრავი ქონება? როგორია მინიმალური და მაქსიმალური ფასები თბილისში და ბათუმში?

უძრავი ქონების შეფასების სხვადასხვა კრიტერიუმები არსებობს. პირველ რიგში, შეფასება უძრავი ქონების ტიპზეა დამოკიდებული. საცხოვრებელს სხვაგვარი კრიტერიუმები მიესადაგება, ხოლო კომერციულს სხვა.

ძირითადი კრიტერიუმი, რაც ყველა ტიპის ქონების შეფასებისთვის საფასო სეგმენტს განსაზღვრავს არის მდებარეობა. სიახლე ის არ არის, რომ თბილისში, ისევე როგორც მსოფლიოს ნებისმიერ ქალაქში, წარმოდგენილია როგორც ცენტრალური (პრესტიჟული) ისე საშუალო და გარეუბნები. შეფასებისას შემდგომ მნიშვნელოვან ფაქტორს წარმოადგენს ქონების მდგომარეობა, მშენებლობისა და რემონტის ხარისხი, სართულიანობა, პარკირების პირობები. საცხოვრებელი უძრავი ქონების შემთხვევაში შეიძლება გამოიყოს ცალკე ხედი, ხოლო კომერციულის შემთხვევაში ვიტრაჟი.

საფასო პოლიტიკის მიხედვით, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი თბილისში შეიძლება დავყოთ სამ ტიპად: პრემიუმ სეგმენტი წარმოადგენს ვაკისა და მთაწმინდის რაიონებს, სადაც ფასები მერყეობს 1,200-დან 2,500 აშშ დოლარამდე (გარკვეულ პროექტებში შესაძლებელია შეგვხვდეს უფრო მაღალი ზედა ზღვარიც), საშუალო სეგმენტში ფასები იწყება 800 აშშ დოლარიდან და მაქსიმუმს წარმოადგენს 1,200 აშშ დოლარი, ხოლო დაბალ სეგმენტად მიიჩნევა ქალაქის გარეუბნები, სადაც ფასები 350-დან 800 აშშ დოლარამდე მერყეობს. ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარიც მსგავსი საფასო სეგმენტაციით ხასიათდება.

 რამდენად არის დღეს დაცული მოსახლეობა სამშენებლო “საპნის ბუშტისგან”, რამაც ბევრი ადამიანი დააზარალა წლების წინ?

დღესდღეობით თბილისი აქტიური დეველოპმენტის ფაზაში იმყოფება. სამშენებლო ციებ-ცხელება ქალაქის ნებისმიერ წერტილში შეიმჩნევა. წინა პერიოდისგან განსხვავებით, დეველოპერული კომპანიებისა და ინდივიდუალური მენაშენეების გარკვეული პროცენტი მიმდინარე პროექტებს კომეციულ ბანკებსა თუ სადაზღვევო კომპანიებში აზღვევენ.  მომხმარებლებისათვის იქმნება გარანტია, რომ მათი შეძენილი ქონების მშენებლობა ნებისმიერ შემთხვევაში დასრულდება.

ახალი მშენებლობები ძირითადად თბილისსა და ბათუმში მიმდინარეობს. რა შეიძლება გაკეთდეს იმისთვის, რომ მეტი ყურადღება მიექცეს სხვა დიდ ქალაქებს?

თბილისსა და ბათუმში მართლაც აქტიურად მიმდინარეობს მშენებლობები.  თუმცა, აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ წყალტუბოს რეაბილიტაციამ ძალზედ განავითარა ქალაქის პოტენციალი ბალნეოლოგიურ-თერმული კურორტის ჭრილში; გაიხსნა სხვადასხვა სეგმენტის სასტუმროები; აქტიურად მიდის მოლაპარაკება საერთაშორისო ფრანგული ბრენდის შემოყვანაზე;

ბაზარზე დიდ გავლენას მოახდენს ანაკლიის პორტის მშენებლობის დასრულება. ასევე,  მნიშვნელოვანი ფაქტია აბასთუმანში მაღალი დონის სასტუმროს მშენებლობის დაწყება.

აქედან გამომდინარე შეიძლება ითქვას, რომ ქვეყნის სხვადასხვა ქალაქები და კურორტები ეტაპობრივად ვითარდებიან.

როგორია Colliers International Georgia-ს გეგმები 2016 წელს?  

ჩვენთვის პრიორიტეტული მსხვილი პროექტებია. ამის კარგი მაგალითია “გალერეა თბილისი”-გამორჩეული სავაჭრო ცენტრი რუსთაველის გამზირზე. Colliers International Georgia ამ პროექტის მარკეტინგზე და გაქირავებაზე მუშაობს. მარკეტინგის და გაქირავების მიმართულება გვაქვს აღებული ვაკის პროექტზეც, რომელიც ბაზარზე პირველი A კლასის საოფისე ფართებს წარმოადგენს.

Colliers International Georgia საქართველოში ათი წელია მოღვაწეობს, თუმცა სულ რაღაც ორი წელია, რაც კომპანიამ გახსნა ადგილობრივი წარმომადგენლობა, მიზეზი კი პროექტების მასშტაბურობა გახლდათ. აღნიშნული ნაბიჯი საკმაოდ წარმატებული აღმოჩნდა, კომპანიის შემოსავლები საქართველოს ბაზარზე წლიდან წლამდე 50%-ით იზრდება.

Colliers International-ისთვის ძალიან საინტერესოა ზოგადად კავკასიის რეგიონი.