www.propertygeorgia.ge
მეგი კავთუაშვილი
როგორც ამბობენ, ყველაფერს ჰყავს თავისი კლიენტი, ჰაერსაც კი, რომელიც საძირკველის თავზე ტრიალებს. უძრავ ქონებაზე სტაბილური მოთხოვნის პასუხად თბილისში კვ.მ-ებით ჰაერი კვლავაც იყიდება. მაღალსართულიანი კორპუსებიც ელვის სისწრაფით ჩნდება თბილისის ვაკე თუ მთაგორიან სივრცეებში.
თბილისში უძრავი ქონების არჩევანის დიაპაზონი ფართოა. ფასებიც შესაბამისად 1 კვ.მ.-ზე 500 $-დან 2 500 $-მდე მერყეობს.
ოფიციალურად დეკლარირებული მონაცემებით, საქართველოში 2018 წელს 10 204 მშენებლობის ნებართვა გაიცა, რაც ჯამში 6,2 მლნ. კვ.მ. ფართობის განაშენიანებას გულისხმობს. ნებართვების თითქმის ნახევარი დედაქალაქზე მოდის. სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის ინფორმაციით, 2018 წელს გაცემული ნებართვების 48,3% თბილისში აშენდება, რაც 3 მილიონამდე კვ.მ.-ს უდრის.
ეს მონაცემები დიდად არ ჩამოუვარდება გასული წლების სტატისტიკას. 2015-2017 წლებში თბილისის მერიის არქიტექტურის სამსახურმა 5 150 ნებართვა გასცა, რაც ჯამში 8 მილიონი კვ.მ ფართობის მშენებლობას გულისხმობდა.
ურბანისტების ვარაუდით, დამატებით 2 მლნ. კვ.მ. ფართობზე მშენებლობის ნებართვა 90-იან წლებში გაცემული განაშენიანების რეგულირების გეგმებით არის დაკონსერვებული. ე.წ. გრგ-ებს ვადები არ აქვს და არც მათი რაოდენობის შესახებ არსებობს დაზუსტებული ცნობები.
ოფიციალურ წყაროებს თუ დავუჯერებთ, თბილისის ზრდა გარდაუვალია და კანონიერ ჩარჩოებსაც შეესაბამება. სპეციალისტები ამბობენ, რომ მშენებლობის ბუმს დადებითი ეკონომიკური ეფექტი აქვს. თუმცა, კიდევ უფრო უკეთესი იქნებოდა გაცემულ ნებართვებში დიდი წილი არა საცხოვრებელ სახლებს, არამედ სატყეო და დასასვენებელი პარკების მშენებლობას ეკავოს. ასეთ შემთხვევაში სახელმწიფო ორგანოებს ადმინისტრირებაც გაუადვილდებოდათ, რაც ამ დროისათვის მნიშვნელოვანი პრობლემაა. ქვეყანაში არ არსებობს საჭირო რაოდენობის კადრები, რომლებიც სანებართვო დოკუმენტაციის მონიტორინგს კანონით გათვალისწინებულ ვადებში შეძლებენ.
სპეციალისტები განმარტავენ, რომ სამშენებლო ბუმი პრობლემა არ იქნებოდა, განაშენიანება ამ დრომდე ქაოტურად რომ არ მიმდინარეობდეს. როგორც ურბანისტები ამბობენ ქალაქი უკუღმა იგეგმება.
„ჩვენ არ ვაშენებთ ზემოდან ქვემოთ. ჩვენ უბანს კი არ ვგეგმავთ და მერე მასში შენობებს, შემდეგ მათში ბინებს. არამედ პირიქით. იმიტომ რომ შავ კარკასს ვყიდით, ვიწყებთ ჰაერის გაყიდვით და ბინის გეგმარებით. მერე როგორც მოერგება, რაღაც ჩარჩოს ვარგებთ იმ ბინებს და ფორმას ვაძლევთ კორპუსს. და მერე როგორი უბანიც გამოვიდა, ისეთი იყოს, აბა რა ვქნათ - ვიძახით. სინამდვილეში უნდა იგეგმებოდეს ზემოდან ქვემოთ. უბანი, სახლი და ბინა.“ - ამბობს „ფროფერთი ჯორჯიასთან“ საუბარში ქალაქგეგმარების სპეციალისტი გოგი აბაშიძე.
მისივე თქმით, ქალაქის იერსახის დამახინჯებაში, დიდი წვლილი მომხმარებლებსაც მიუძღვით.
„სინამდვილეში ხალხი მართავს თბილისს. ქუჩაში რომ გააჩერო ხალხი და ჰკითხო, „მზიურში“ რომ შენობა ჩაგიდგა, იყიდი? ყველა გიპასუხებს, რომ კი, ფული თუ ექნება იყიდის. ეს არის დაკვეთა და იმას ვიღებთ, რასაც ვუკვეთავთ. თბილისის დღევანდელი ფორმა აბსოლუტურად ასახავს იმას, როგორ ვიქცევით.“ - ამბობს აბაშიძე.
როგორ ნაწილდება მშენებლობის ზემოთქმული კოლოსალური რაოდენობა რაიონების მიხედვით, მერია ამ მონაცემებს არ ასაჯაროვებს. თუმცა, თბილისის ცენტრი რომ დეველოპერების სამიზნეა, შეუარაღებელი თვალითაც კარგად ჩანს. საცხოვრებელი ფართი ცენტრალურ უბნებსა და პერიფერიულ ზონებში არაპროპორციულად იზრდება. ქალაქის ცენტრში მიმდინარე სამშენებლო პროცესები პიკურ მაჩვენებლებს აღწევს, გარეუბნებში კი აუთვისებელი ტერიტორიები მრავლადაა, თუმცა საინვესტიციო ინტერსს მოკლებულია.
თბილისის მერიის მუნიციპალური ინსპექციიდან მოწოდებულ ინფორმაციით ირკვევა, რომ 2018 წელს თბილისში სულ 746 ობიექტი მიიღეს ექსპლუატაციაში. მათ შორის, 608 საცხოვრებელი სახლია.
უბნების მიხედვით კი ექსპლუატაციაში მიღებული შენობების ოდენობა შემდეგნაირად ნაწილდება:
სპეციალისტების თქმით, K2 კოეფიციენტის გაყიდვაზე დაწესებული შეზღუდვები სამშენებლო მოცულობების გარეუბნებში გადანაცვლებას გამოიწვევს და საბინაო ბაზრის დარეგულირების საშუალებას გააჩენს. ამის გარდა, დეველოპერებს ჯანსაღ კონკურენტულ პირობებში ჩააყენებს.
“K2 კოეფიციენტის გაყიდვამ მანკიერი პრაქტიკა დაამკვიდრა. დეველოპერები არათანაბარ პირობებში იყვნენ, მოგებული რჩებოდა არა ის , ვინც ხარისხიან ობიექტს აშენებდა, არამედ ის, რომელიც ბევრს აშენებდა. მშენებლობის რაოდენობის უფლებას კი იმის მიხედვით იღებდა, როგორი სოციალური კავშირები ანუ სანაცნობო წრე ჰყავდა. ახლა, ვისაც K2 კოეფიციენტის ყიდვით შეეძლო აეშენებინა დიდი მოცულობა, წავა და სხვაგან გადაიტანს ამ რესურსს. ბუნებრივია ეს გადანაწილებას შეუყობს ხელს.“ - აცხადებს მენაშენეთა ასოციაციის ხელმძღვანელი ირაკლი როსტომაშვილი.
როგორ განვითარდება უძრავი ქონების ბაზარი მას შემდეგ, რაც 2019 წლის 1 იანვარს ამოქმედებული საბანკო რეგულაციების ეფექტი სრული დატვირთვით აისახება, ძნელი სათქმელია. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ოფიციალური მონაცემებით, 2019 წლის იანვრის თვეში უძრავი ქონების სარეგისტრაციო ტრანზაქციათა რაოდენობა წინა წლის იმავე თვესთან შედარებით 29.8%- ით, ხოლო თებერვალში გასული წლის ამავე პერიოდთან შედარებით 19.9%- ით შემცირდა.
მენაშენეთა ასოციაციის ინფორმაციით, ეროვნული ბანკის რეგულაციამ, რომლის მიხედვითაც შემოსავლების დადასტურების გარეშე ბანკები სესხებს აღარ გასცემენ, უძრავი ქონების ბაზარს უკვე შეეხო, რადგან ფართების მნიშვნელოვანი ნაწილი საბანკო განვადების გზით იყიდებოდა. ირაკლი როსტომაშვილი განმარტავს, რომ გასული წლის ამავე პერიოდთან შედარებით მოთხოვნა-მიწოდება უძრავი ქონების ბაზარზე განახევრებულია. მისივე განცხადებით, ეს მონაცემები ასოციაციის წევრი კომპანიების გამოკითხვის შედეგად დადგინდა.
რეგულაციების ამოქმედების მიუხედავად, სამშენებლო ნებართვები გაცემულია. ყველაზე რეალისტური პროგნოზითაც კი ახლო მომავალში თბილისს მილიონობით კვ.მ. აშენებული ფართი დაემატება. უძრავი ქონების შეძენის მსურველებს კი საჭირო თანხის საშოვნელად ალტერნატიული წყაროს მოძიება მოუწევთ, რადგან ეროვნული ბანკის მიერ შემოღებული რეგულაციებით, ბევრ მათგანს საბანკო მხარდაჭერა მოაკლდა.
